Konsesjon på eiendom

Konsesjonsfrie erverv

De fleste eiendomsoverdragelser er konsesjonsfrie, siden det er gjort mange unntak fra konsesjonsplikten i konsesjonsloven. Det betyr at ny eier ikke skal søke om konsesjon. Ved konsesjonsfrie erverv skal ny eier i mange tilfeller sende egenerklæring for å bekrefte denne konsesjonsfriheten. Erklæringen sendes til kommunen der eiendommen ligger.

Gjelder ervervet leiligheter og bebygd eiendom som ikke overstiger 2 dekar behøver ny eier som regel ikke å sende egenerklæring. Der kommunen har forskrift om nedsatt konsesjonsgrense, har kommunen egne regler om konsesjon for å sikre helårs bosetting. For å bekrefte konsesjonsfriheten må ny eier allikevel sende egenerklæring.

Erverv som er konsesjonsfrie:

• bebygd eiendom inntil 100 dekar, og heller ikke mer enn 35 dekar fulldyrket eller overflatedyrket jord
• tomter til bolig- og fritidsformål
• ubebygd areal til annet enn landbruksformål
• overtakelse fra nær familie
• når den som overtar er odelsberettiget

Det kan være knyttet vilkår som må oppfylles for at ny eier kan overta eiendommen konsesjonsfri. Det gjelder for eksempel krav om boplikt på visse eiendommer eller der kommunen har forskrift om nedsatt konsesjonsgrense. Dersom det er vilkår knyttet til konsesjonsfriheten, må dette bekreftes i egenerklæringsskjema. 

Konsesjonsfrihet på grunn av eiendommens karakter

De fleste ordinære boligeiendommer og leiligheter er konsesjonsfrie og man kan konsesjonsfritt overta bebygd eiendom som ikke overstiger 100 dekar totalt, og heller ikke har mer enn 35 dekar fulldyrka/overflatedyrka jord. Man kan også overta konsesjonsfritt ubebygde enkelttomter for bolig eller fritidshus eller andre ubebygde arealer dersom de er regulert til annet enn landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift.

Eksempler på konsesjonsfrie overdragelser

Bebygd eiendom på 90 dekar

En eiendom har 20 dekar fulldyrka jord og 10 dekar overflatedyrka jord. Ervervet er konsesjonsfritt fordi eiendommen totalt er på mindre enn 100 dekar, og mindre enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. Konsesjonsfriheten er betinget av at eier ikke endrer bruken av eiendommen, i strid med plan.

Bebygd eiendom med bolighus og tomt på 5 dekar

Ervervet er konsesjonsfritt fordi eiendommen er på totalt mindre enn 100 dekar. Konsesjonsfriheten er betinget av at eier ikke endrer bruken av eiendommen, i strid med plan.

Ubebygd eiendom på 40 dekar

Eiendommen er regulert til næringsbebyggelse. Ervervet er konsesjonsfritt, forutsatt at eier ikke endrer bruken i strid med plan.

Ubebygd tomt i et boligfelt

Tomten på boligfeltet er etter kommune- eller reguleringsplan lagt ut til bebyggelse eller anlegg, og tomteinndelingen er godkjent av bygningsmyndighetene. Ervervet er konsesjonsfritt, forutsatt at du ikke endrer bruken i strid med plan.

Ubebygd tomt til oppføring av hytte

Tomten er godkjent fradelt etter jordloven og etter plan- og bygningsloven. Ervervet er konsesjonsfritt.

Konsesjonsfrihet på grunn av slektskap eller odel

Erverv fra nær familie er en egen konsesjonsfrihetsgrunn.  Ervervet er også konsesjonsfritt når erververen er odelsberettiget. Her kan du lese nærmere om arealkrav for odelseiendom og hvem som har odelsrett.

En overtagelse av eiendom fra nær slekt eller som odelsberettiget kan ofte være betinget av boplikt. Dersom erverver ikke kan eller vil oppfylle boplikten, må erverver søke konsesjon.

Hvem kan eiendommen overdras konsesjonsfritt til

Nedenfor listes opp de personer som overdrager kan overføre eiendommen til konsesjonsfritt. Tidligere eier og overdrager kan overføre eiendommen til sine

• foreldre
• besteforeldre
• barn og svigerbarn
• barnebarn og svigerbarnebarn
• søsken
• nevø eller niese (barn av søsken)
• ektefelle
• ektefelles barn
• ektefelles barnebarn
• svigerforeldre
• ektefelles besteforeldre
• ektefelles søsken
• barn av ektefelles søsken

Samboere i ekteskapslignende forhold, og dennes nære familie er omfattet tilsvarende som for ektefeller.

Hvem kan ny eier erverve eiendommen konsesjonsfritt fra

Nedenfor listes opp de personer en eiendom kan erverves konsesjonsfritt fra. En eiendom kan erverves konsesjonsfritt fra (erververs) ny eiers 

• barn og svigerbarn
• barnebarn og svigerbarnebarn
• foreldre med ektefeller
• besteforeldre med ektefeller
• foreldres søsken med ektefeller
• ektefelle
• svigerforeldre
• ektefelles besteforeldre
• søsken
• søskens ektefelle

Samboere i ekteskapslignende forhold, og dennes nære familie er omfattet tilsvarende som for ektefeller.

Enhver eiendom uansett størrelse, bebygd eller ubebygd, kan overdras konsesjonsfritt der overdragelsen er mellom nær familie. 

Overdrager må ha sitt konsesjonsforhold i orden

Det er et vilkår for å erverve eiendommen konsesjonsfritt fra nær familie at overdrager har sitt konsesjonsforhold i orden. Dersom overdrager ikke har oppfylt boplikten på eiendommen er dette et eksempel på at overdrager ikke har sitt konsesjonsforhold i orden. Det må da søkes konsesjon. Det tas et forbehold dersom eieren dør for plikttiden er ute. I slike tilfeller anses overdrager å ha sitt konsesjonsforhold i orden.

Erverv av sameieandel

Dersom ervervet er konsesjonsfritt som følge av eiendommens karakter eller på grunn av slektskap eller odel, må det sendes inn egenerklæringsskjema også der ervervet omhandler en sameieandel. Dette gjelder også der erverver allerede er sameier i sameiet. Det medfører at der sameier vil justere sin eierbrøk må det sendes inn egenerklæringsskjema for et slikt erverv. Er det flere sameiere som erverver en annen sameieandel sammen, må hver enkelt fylle ut sitt eget skjema. Unntak fra å sende inn egenerklæringsskjema kan likevel følge av konsesjonsforskriften § 3.

Bestemmelser om konsesjon ved erverv av eiendom, er regulert i konsesjonsloven.  Dersom ervervet ikke er konsesjonsfritt, må ny eier søke kommunen om konsesjon. Søknaden må sendes den kommunen hvor eiendommen ligger. 

Et eiendomserverv er konsesjonspliktig dersom det ikke er gjort unntak i konsesjonsloven eller i forskriften. Loven er slik at dersom det ikke finnes en konsesjonsfrihetsgrunn, eller erverver ikke kan bekrefte vilkår som er satt som betingelse for konsesjonsfriheten, må erverver søke konsesjon. 

Andre konsesjonspliktige erverv enn eiendomsrett

Visse rettigheter har virkning som ligger nær en eiendomsrett eller de kan redusere eiendommens bruksmuligheter. Slike rettigheter kan utløse konsesjonsplikt dersom erverv av eiendommen ville ha utløst konsesjonsplikt.

Konsesjonsplikten oppstår eksempelvis ved

• stiftelse og overdragelse av leierett og annen lignende bruksrett over eiendom med mindre retten er stiftet for høyst 10 år av gangen uten adgang for brukeren til å kreve kontraktstiden forlenget.
• når eiers adgang til å rå over eiendommen eller få det økonomiske utbytte av den blir vesentlig innskrenket
• stiftelse og overdragelse av utbyggerkontrakter inklusive avtaler om fortrinnsrett til å foreta utbygging.

Eksempler på konsesjonspliktige overdragelser

Eksemplene nedenfor forutsetter at det ikke er konsesjonsfrihet på grunn av slektskap eller odel.

Bebygd eiendom på over 100 dekar

En eiendom har 10 dekar fulldyrka jord, og 10 dekar overflatedyrka jord. Ervervet er konsesjonspliktig fordi eiendommen er på totalt mer enn 100 dekar.

Bebygd eiendom med 40 dekar fulldyrka/overflatedyrka jord

En eiendom er totalt på 90 dekar og har 20 dekar fulldyrka jord og 20 dekar overflatedyrka jord. Ervervet er konsesjonspliktig, fordi eiendommen har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord.

Ubebygd eiendom på totalt 90 dekar

En eiendom har 10 dekar fulldyrka jord, og 10 dekar overflatedyrka jord. Eiendommen er lagt ut som landbruks-, natur- og friluftsområde, samt reindrift i kommuneplanens arealdel. Ervervet er konsesjonspliktig fordi eiendommen er ubebygd og er lagt ut til landbruksformål.

Ubebygd eiendom i område regulert til landbruksformål

Eiendommen er i et område som i reguleringsplan er regulert til landbruksformål. Ervervet er konsesjonspliktig fordi eiendommen er ubebygd, og ligger i et område som i reguleringsplan er regulert til landbruksformål.

Formål med loven

Formålet med konsesjonsloven er å regulere og kontrollere omsetning av eiendom, for å oppnå et effektivt vern om landbrukets arealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet. Dette gjøres blant annet for å tilgodese:

• framtidige generasjoners behov
• landbruksnæringen
• behovet for utbyggingsgrunn
• hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser
• hensynet til bosettingen

Gebyr

Søker skal betale gebyr til kommunen for behandling av konsesjonssøknaden. Unntak gjelder der konsesjonssøkeren ervervet konsesjonsfritt på grunn av slektskap eller odel, og søker konsesjon fordi hun ikke skal oppfylle boplikten. Gebyret fastsettes av den enkelte kommune. Kommunen kan gi nærmere opplysninger om gebyret.

Konsesjon og boplikt

Boplikt betyr at noen må bo på eiendommen. Boplikten kan være personlig eller upersonlig. Personlig boplikt betyr at eier må bo der selv. Ved upersonlig boplikt kan andre enn eieren bo der.  

Kommunen kan stille vilkår om boplikt for å innvilge konsesjon. Selv om en eiendom er konsesjonsfri, kan det være boplikt på eiendommen. Da vil boplikten være et vilkår for konsesjonsfriheten. Dersom erverver ikke kan oppfylle boplikten må det søkes konsesjon. Kommunen tar så stilling til om det skal gis konsesjon uten vilkår om boplikt.

Boplikt kan være bestemt gjennom

• forskrift om nedsatt konsesjonsgrense
• lovbestemt boplikt som betingelse for konsesjonsfriheten
• vedtak om konsesjon

Her kan du lese mer om boplikt

Konsesjonsvurderingen

Når ny eier søker konsesjon, gjør kommunen en konsesjonsvurdering. Hvis ervervet gjelder en landbrukseiendom, legges det særlig vekt på om:

1. erververs formål vil ivareta hensynet til bosettingen i området
2. ervervet innebærer en driftsmessig god løsning
3. erververen anses skikket til å drive eiendommen
4. ervervet ivaretar hensynet til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskapet
5. den avtalte prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling

Det skal ikke foretas priskontroll av alle konsesjonspliktige erverv.

Hvis søknaden gjelder nær slekt eller odelsberettiget som ikke skal oppfylle boplikten, gjøres det ikke vurdering av pris eller om erverver anses som skikket til å drive eiendommen. I slike saker legges det særlig vekt på hensyn til bosetting i området, driftsmessig løsning, hensyn til helhetlig ressursforvaltning og kulturlandskap. I tillegg legges det vekt på eiendommens størrelse, avkastningsevne og husforhold.  Søkerens tilknytning til eiendommen og livssituasjon kan tillegges vekt som et korrigerende moment.

Det gis vanligvis ikke konsesjon, når det oppstår sameie i eiendommen. Konsesjonsloven er allikevel ikke til hinder for at ektefeller eller samboere i ekteskapslignende forhold, jf. arveloven § 28 a gis konsesjon ved erverv av eiendom sammen.

Kommunen kan i konsesjonssaken

• gi konsesjon
• gi konsesjon på vilkår
• avslå konsesjon

Priskontroll

For noen konsesjonspliktige erverv er kommunen pliktig å foreta priskontroll. Det betyr at de vurderer om den avtale prisen tilgodeser en samfunnsmessig forsvarlig prisutvikling. Ved priskontroll kan det fastsettes en lavere pris enn avtalt. 

Det gjøres priskontroll på

• bebygd eiendom med over 35 dekar fulldyrket jord og overflatedyrket jord
• ubebygd eiendom med fulldyra jord, overflatedyrka jord eller innmarksbeite.

Det gjøres ikke priskontroll på

• bebygd eiendom med et brukbart bolighus når kjøpesummen er under 3 500 000 kroner
• bebygd eiendom med skog, innmarksbeite og uproduktive arealer 
• ubebygd eiendom med skog og uproduktive arealer

Beløpsgrensen på 3 500 000 kroner gjelder eiendommer med boligbebyggelse som har en brukbar standard, slik at kjøperen kan tilflytte eiendommen. I denne forbindelse er det et vurderingsmoment om det er tilfredsstillende løsninger for vei, vann og avløp.

Avslag på konsesjon

Dersom konsesjon ikke blir gitt, skal kommunen sette en frist for videresalg. Erververen må da selge eiendommen til noen som kan få konsesjon eller som kan erverve konsesjonsfritt. Dersom erververen ikke overdrar eiendommen innen fristen, kan eiendommen bli tvangssolgt.

Risiko for konsesjon

Med mindre noe annet er avtalt har erververen risikoen for at konsesjon blir gitt. Dersom erververen ikke får konsesjon og derfor må videreselge eiendommen, kan han tape penger hvis han må selge eiendommen til en lavere pris.

Noen kommuner har forskrift om nedsatt konsesjonsgrense, gjerne kalt nullgrenseforskrift. Dette er lokale regler som gjør at det er boplikt på eiendommen. Formålet med slike forskrifter er å hindre at eiendommer som bør brukes til helårsbolig blir brukt til fritidsformål.  Kommuner med nullgrenseforskrift har bestemt at reglene om konsesjonsfrihet uten boplikt helt eller delvis ikke gjelder. Dersom eiendommen ligger i en kommune med nullgrenseforskrift, kan man sjekke forskriften for å finne ut om den gjelder for eiendommen.

Forskriftens virkeområde

En forskrift om nedsatt konsesjonsgrense kan gjelde følgende eiendommer:

• bebygd eiendom som er eller har vært i bruk som helårsbolig
• eiendom med bebyggelse som ikke er tatt i bruk som helårsbolig herunder eiendom under oppføring regulert til boligformål
• ubebygd tomt regulert til boligformål

Kommunens forskrift kan fastsettes for ett eller flere av alternativene.

Konsesjonsfriheten kan settes ut av kraft for hele kommunen eller et nærmere definert område.  Dette fremkommer i forskriften. Dersom forskriften gjelder for eiendommen, må erverver søke konsesjon dersom hun eller andre ikke skal bo på eiendommen. Skal boplikten oppfylles, kan erverver overta konsesjonsfritt. Boplikten gjelder for hele eiertiden. Konsesjonsfriheten bekreftes ved egenerklæring.

Konsesjonsfrihet for nær slekt

Nullgrenseforskriften kan også inneholde unntak fra slektskapsunntaket. Det betyr at nær slekt ikke kan overta konsesjonsfritt. De fleste kommuner som har forskrift om nedsatt konsesjonsgrense har ikke satt slektskapsunntaket ut av kraft. Det betyr at nær slekt kan overta konsesjonsfritt. Nær slekt kan overta konsesjonsfritt hvis

• overdrager har hatt tinglyst hjemmel til eiendommen i minst fem år før overdragelsen
• overdrager har sitt konsesjonsforhold i orden

Ved erverv av eiendom som reguleres av forskrift kan ervervet være konsesjonsfritt med eller uten boplikt. Erverver skal da fylle ut egenerklæring om konsesjonsfrihet i kommuner med nedsatt konsesjonsgrense. Dersom eiendommen ikke kan erverves konsesjonsfritt, må erverver søke konsesjon.

Upersonlig boplikt

Boplikten kan oppfylles av deg selv eller andre i din eiertid. Boplikten oppfylles ved at du eller noen andre er registrert som bosatt på eiendommen i Folkeregisteret. Dersom du eller andre ikke skal bo på eiendommen, må du søke konsesjon.

Her finner du skjema og informasjon om hvordan du søker konsesjon

Konsesjonsvurderingen ved nullgrenseforskrift

Det skal gis konsesjon uten boplikt når

• det ikke er nødvendig å hindre at eiendommen blir bruk til fritidsformål
• eiendommen bare kan avhendes som helårsbolig til en pris som er lavere enn prisnivået for tilsvarende helårsboliger i området

I vurderingen av om det er nødvendig å hindre at eiendommen blir brukt til fritidsformål, legger kommunen blant annet vekt på

• eiendommens beliggenhet
• om området der eiendommen ligger har karakter av å være et utpreget fritidsområde
• bebyggelsens art og standard
• hvor lang tid det har gått siden eiendommen ble brukt som helårsbolig
• hvor lang tid eiendommen ble brukt som helårsbolig
• om det er påregnelig at andre vil kjøpe eiendommen for å bruke den til helårsbolig

Forskriften gjelder ikke

Dersom den bebygde eiendommen er større enn 100 dekar eller har mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, kommer ikke nullgrenseforskriften til anvendelse.

Kommuner med nedsatt konsesjonsgrense (nullgrense)

Lokale regler om boplikt er regulert i egne forskrifter.

Se oversikt over kommuner med nedsatt konsesjonsgrense og lenker til forskriftene.